為規范物業服務收費行為，維護業主和物業服務人的合法權益，根據《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國價格法》《陜西省物業服務管理條例》《陜西省物業服務收費管理辦法》《漢中市住宅小區物業服務監督條例》《漢中市物業服務收費管理細則》等法律、法規和有關規定，縣發改局、縣住建局、縣市場監管局三部門通過前期調研、成本調查、多次召開專題會議，廣泛征求縣級部門、鎮辦書面意見建議，邀請縣人大代表、縣政協委員、業主及物業服務人代表召開座談會議，充分聽取意見建議，修改完善形成了《城固縣物業服務收費政府指導價標準（征求意見稿）》，現面向社會公開征求意見和建議。

請提出意見和建議的單位和個人，于2025年9月26日前通過電子郵件、信函形式，將意見和建議反饋至城固縣發展和改革局價格管理股。為了便于更好的溝通和完善細則，請在提出意見建議時，署真實姓名和聯系電話，以單位名義反映情況的應加蓋單位公章。

通訊地址：城固縣發展和改革局（民主街137號）

郵政編碼：723200

電子郵箱：547242980@163.com  

聯系電話：0916－7218581      

附件：

1.城固縣物業服務收費政府指導價標準（征求意見稿）；

2.城固縣物業服務區域機動車停車服務費標準（征求意見稿）；

3.《城固縣物業服務收費標準》（征求意見稿）》的起草說明；

4.漢中市發改委、市住建局、市市場監管局關于印發《漢中市物業服務收費管理細則》的通知（漢發改價格〔2023〕426號）

城固縣發展和改革局

2025年9月12日

城固縣物業服務收費政府指導價標準（征求意見稿）

說明:

1.實行政府指導價的物業服務收費標準依據漢中市住建局關于印發《漢中市住宅小區物業服務指導標準》的通知（漢住建發〔2021〕168號），按照質價相符的原則制定；物業服務達不到三級服務標準的，收費按等外標準收取。

2.“高層”指有電梯的住宅，“多層”指無電梯的住宅，老舊小區改造后帶電梯的住宅物業服務按照不高于高層等外收費標準執行。

3.“十三五”易地扶貧搬遷安置點（社區），物業服務費按等外收費標準執行。

4.上述收費標準為最高限價，下浮不限。

城固縣物業服務區域機動車停車服務費標準（征求意見稿）

說明:

1.實行政府指導價的物業服務區域機動車停車服務費標準依據漢中市住建局《漢中市物業管理區域內交通工具停放場所類別標準》（漢住建發〔2023〕116號）執行，按照質價相符的原則制定。

2.30分鐘之內不得收費，按次計費不分晝夜，連續停車每4小時為一次。

3.子母車位不得高于1.5個車位的停放服務費標準，具體標準由業主與物業服務人在物業服務合同中約定。

4.機械車位的停放服務費參照一級標準執行，上浮不超過10%。

5.屬于全體業主共有的物業公共區域車輛停放場地占用費收入歸全體業主，應單獨記賬，支出由全體業主決定，主要用于小區公共部位維修維護費用及經業主同意的其他費用支出，物業公共區域車輛場地占用費及停車服務費的收取，經“參與表決雙過半業主”同意后，并在物業管理區域顯著位置公示，公示時間不得少于30個工作日。

6.上述收費標準為最高限價，下浮不限。

根據《漢中市物業服務收費管理細則》（漢發改價格〔2023〕426號）文件第六條要求，實行政府指導價的物業服務收費標準由縣（區）人民政府制定，具體工作由縣（區）發展改革、住建、市場監管部門負責，依據物業服務等級標準，綜合考慮小區容量、場地設施、企業成本、業主承受能力以及社會經濟發展狀況等因素制定，適時調整并保持相對穩定。我縣發展改革部門會同住建部門和市場監管部門負責制定和調整本行政區域內的物業服務費和停車服務費政府指導價標準，報縣人民政府審定后執行。現就《城固縣物業服務收費標準》（征求意見稿）（以下統一簡稱“《標準》”）有關情況說明如下：

一、起草背景

一是貫徹《中華人民共和國民法典》《陜西省物業服務管理條例》《陜西省物業服務收費管理辦法》《漢中市住宅小區物業服務監督條例》《漢中市物業服務收費管理細則》，落實物業服務費實行“一費制”的要求，維護業主和物業服務人的合法權益。

二是我縣現行物業服務費及停車服務費執行的是2014年、2012年省物價局和省住建廳制定的標準。目前，存在著停車服務費偏高和物業服務收費不規范等問題，通過出臺物業服務費和停車服務費政府指導價標準，實行等級（類別）服務、等級（類別）收費、規范管理，推動形成公平競爭、優勝劣汰的物業服務市場環境。

三是目前我縣住宅物業服務普遍存在服務標準不明晰、權責劃分不明確、費用收支透明度不高等問題，常常導致部分業主把建設單位遺留的房屋質量等問題歸集為物業服務收費問題，引發諸多矛盾。加之住宅小區車位租賃、車位管理、地上車位場地使用等收費社會反映強烈，部分小區由于缺乏明確的臨時停車收費政策和收費標準，導致部分車主不愿購買或租用車位，大量擠占小區道路、城市道路等公共資源，亂停亂放問題較為突出，亟需通過調整停車服務費緩解住宅小區“停車難”“停車貴”等問題。

二、政策依據、主要目的、基本原則、起草歷程和突出特點

（一）政策依據：《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國價格法》、國務院頒布的《物業管理條例》，《陜西省定價目錄》、《陜西省物業服務管理條例》、《陜西省物業服務收費管理辦法》，《漢中市住宅小區物業服務監督條例》、《漢中市住宅小區物業服務指導標準》、《漢中市物業服務收費管理細則》、《漢中市物業管理區域內交通工具停放場所類別標準》等法律、法規及有關規定，結合我縣實際，制定本標準。

（二）主要目的：規范我縣物業服務收費行為，維護業主和物業服務人的合法權益，促進物業服務行業健康發展，提升物業服務管理水平。

（三）基本原則：一是堅持以人為本，以關注民生和構建和諧社會為出發點，把不斷提高我縣居民生活質量和水平作為根本目的的原則；二是堅持政府指導，注重明確政府指導的責任，提倡建設單位、業主或業主大會通過市場競爭機制選擇物業服務人，物業服務人開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐等價格違法行為的原則；三是堅持統籌兼顧，在充分考慮業主承受能力的前提下，兼顧物業服務人的利益，依法依規建立誠實守信、公開合理、質價相符的物業服務收費機制的原則。

（四）起草過程：按照《漢中市物業服務收費管理細則》要求，結合我縣成本調查（測算）和多個小區物業收費現狀的調研，綜合考慮小區容量，場地設施，企業成本，業主承受能力和經濟社會發展狀況等實際情況，制定了《標準》（征求意見稿）。

（五）突出特點：總體上體現“三性”：一是合法性。《標

準》中的條款內容，有國家的《物業管理條例》、《陜西省物業服務管理條例》、《陜西省物業服務收費管理辦法》、《漢中市物業服務收費管理細則》作支撐。其內容符合《條例》、《辦法》、《細則》精神要求。二是約束性。《標準》中的條款，對業主和物業服務人都具有約束。三是指導性。《標準》中的條款，對物業服務收費行為具有明確的規范指導。

三、主要內容及說明

《標準》包括物業服務收費政府指導價標準和停車服務費政府指導價標準兩部分。

物業服務收費政府指導價標準包含高層住宅物業服務費政府指導價標準、多層住宅物業服務費政府指導價標準兩大類。《標準》（征求意見稿）按照《漢中市物業服務收費管理細則》第十一條、第十二條規定為“一費制”標準，即物業服務區域內照明、景觀、消防、安防、電梯等歸屬業主共有公共配套設施設備的用水（未移交給供水企業管理維護的二次供水設施，其營運、維護和管理產生的費用計入物業服務成本）、用電費用以及電梯維護保養、年檢費用計入物業服務成本，不得單獨收取。

停車服務費政府指導價標準由室內（一類、二類、三類）、露天（一類、二類、三類）、臨時停車服務費政府指導價標準三大類。按照《漢中市物業服務收費管理細則》第十三條規定停車服務費成本由交通工具停放服務設施設備日常運行費、保養維護費、檢驗檢測費、設備折舊費、職工薪酬、清潔衛生費、秩序維護費、管理費分攤以及經業主或者業主大會同意的其他費用組成。與物業服務費成本相重疊的部分應當獨立核算，按比例分擔，不得重復計算。

（一）政府指導價和市場調節價適用的范圍

根據《陜西省定價目錄》《陜西省物業服務收費管理辦法》、《漢中市物業服務收費管理細則》的規定，物業服務收費按照物業服務的不同性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。

保障性住房、房改房、老舊住宅和業主大會成立之前的住宅小區（多層、高層）物業服務費（包含停車服務費）實行政府指導價。除此之外，其他類型物業的物業服務費和停車服務費實行市場調節價。

（二）指導標準的適用區域

物業服務收費政府指導價標準只適用城固縣范圍內實行政府指導價的物業服務收費行為。

（三）幾點說明

《漢中市物業服務收費管理細則》及《標準》緊緊圍繞業主和物業服務人關心關注的熱點、重點、難點、疑點等問題，進行了明確和規范，真正做到落細、落實、落地。

1.實行政府指導價的物業服務費實行等級服務、等級收費；實行政府指導價的停車服務費實行分類別收費；物業服務人等級服務標準實行年度評價、認定、公示和動態管理（詳見《漢中市物業服務收費管理細則》第六條）。

2.實行政府指導價管理的物業服務和停車服務收費標準為最高限價。物業服務人與業主在政府指導價范圍內通過合同約定具體標準，并實行備案管理（詳見《漢中市物業服務收費管理細則》第七條）。

3.實行政府指導價的物業服務收費僅適用于包干制（詳見《漢中市物業服務收費管理細則》第十條）。未移交給供水企業管理維護的二次供水設施，其營運、維護和管理產生的費用計入物業服務成本（詳見《漢中市物業服務收費管理細則》第十一條）。

4.旨在推行物業服務費“一費制”。即改變原住宅小區基礎物業費、公攤水電費、電梯費分項收取的方式，實行“三費合一”，物業管理區域內的公攤水電費、電梯費計入物業服務費成本，不再單獨另行收取（詳見《漢中市物業服務收費管理細則》第十二條）。

5.住宅預售前，建設單位應當按照有關規定選聘物業服務人，結合相關標準，確定預售物業項目服務等級、停車場所類別等內容，經本轄區物業管理行政主管部門核準，向價格主管部門備案，進行合同約定（詳見《漢中市物業服務收費管理細則》第十五條）。

6.空置期間的物業服務費按物業服務合同約定收費標準的60%交納，停車服務費按物業服務合同約定收費標準的50%交納（詳見《漢中市物業服務收費管理細則》第二十條）。按照住建等部門的相關規定簽訂裝修管理協議，書面告知業主房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項，不得以裝修管理費、裝修服務費等名目收取未提供實質性服務內容的收費（詳見《漢中市物業服務收費管理細則》第二十五條）。

7.物業服務人應當在顯著位置公示共用部位、共用設施設備分布圖、明確車位權屬，便于業主查詢（詳見《漢中市物業服務收費管理細則》第二十六條）。利用、占用共用部位、共用設施設備從事廣告、出租等經營活動的，由業主共同決定是否收取場地占用費、車位租賃費以及收取標準和用途等事項，依法辦理相關手續并單獨記賬，所得收益歸屬全體業主所有，每半年公布一次經營所得收支情況，并接收業主監督（詳見《漢中市物業服務收費管理細則》第二十八條）。

8.物業服務收費應按規定實行明碼標價（詳見《漢中市物業服務收費管理細則》第二十七條）。每年第一季度將上一年度物業合同履行情況、歸屬業主收益等情況在物業服務區域內顯著位置公示，公示期不得少于一個月（詳見《漢中市物業服務收費管理細則》第三十一條）。

9.人防工程不得出售、附贈；產權屬業主的不得實行車位買斷；完全產權的配建停車場（位）和地下停車場（所），可以實行車位出售、附贈、出租；車位買賣和租賃價格實行市場調節價，由雙方協商確定（詳見《漢中市物業服務收費管理細則》第二十九條）。

10.業主違反約定逾期不支付物業服務費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以依法申請調解、仲裁、提起訴訟（詳見《漢中市物業服務收費管理細則》第三十三條）。

11.進一步明確了街道辦事處（鎮人民政府）物業服務屬地管理、物業協會行業自律、業主和物業服務人權力與義務、政府相關部門監管職責，形成協同配合、齊抓共管的良好局面（詳見《漢中市物業服務收費管理細則》第五、六、三十三、三十四、三十五條）。

附件：漢發改價格〔2023〕426號關于印發《漢中市物業服務收費管理細則》的通知